主要業務
集團是一家以物流、收費公路為主業的企業。本集團通過投資併購、重組與整合，重點介入城市綜合物流港及收費公路等物流基礎設施的投資、建設與經營，在此基礎上向客戶提供高端物流增值服務，業務領域拓展至物流產業相關土地綜合開發、環保產業投資與運營等多個細分市場。
最新業績
截至2021年12月31日止12個月全年業績，公司擁有人應佔溢利為 36.5億港元，同比跌幅 10.8%。 每股基本盈利 1.5951港元。 派發股息每股 0.125港元及特別股息每股 0.703港元。 期內，營業額下跌 4.7% 至 185.4億港元，毛利率減少 3.2% 至 30.0%。 (公佈日期: 2022年03月30日)
業務回顧 - 截至2021年12月31日止年度
物流業務
一、大灣區物流園
在立足深圳，聚焦大灣區的戰略引領下，本集團在大灣區的城市裡，除深圳外，已在中山、肇慶、佛山等城市有所佈局，融入大灣區的戰略構想已初步實現。本集團著力加大在大灣區的投資佈局力度，並因應行業呈現出的智慧化、智能化發展趨勢及響應地方政府集約用地的倡導，在龍華黎光項目、鹽田綜合保稅區項目（「鹽綜保項目」）、坪山項目及大灣區其他項目全新打造「深國際數字物流港」產品。
於二零二一年十二月三十一日，本集團在大灣區共佈局9個物流項目，其中已經運營／管理項目共4個，包括深圳市的3個項目，中山市1個項目；建設中的項目包括深圳的龍華黎光項目；此外，平湖南項目、鹽綜保項目、坪山項目計劃於二零二二年開工建設。
康淮電商中心是本集團首個以租賃方式經營的輕資產運營項目，該項目運營面積約13.3萬平方米。康淮電商中心積極探索綠色貨運配送發展模式，建成「集約、高效、綠色、智慧」的城市貨運配送服務體系，為深圳市綠色貨運配送示範工程之一。園區的業務包括倉儲物流服務、大型數據中心、辦公樓、宿舍、餐廳及超市等，同時搭建了智能化園區管理資訊系統，實現園區數據的交互共用，智能互聯。園區招商情況良好並成功引進了多家品牌物流企業，已進入穩定經營期。於二零二一年十二月三十一日，項目整體出租率達96%。
近年來，本集團積極順應行業和城市的發展趨勢，對深圳物流園區進行改革和升級。於本年度，持續推進華南物流園二期及龍華黎光數字物流港的開發建設。華南物流園二期地塊將打造為「華南數字谷」，著眼於深圳城市產業大局，契合龍華區「數字龍華」發展戰略，以發展數字產業為導向，重點引進人工智能、5G技術、工業互聯網三大產業方向的企業，旨在促進區域產城融合，以數字產業賦能區域發展。華南物流園二期項目佔地面積約6.2萬平方米，總建築面積約18.2萬平方米，分一組團和二組團開發建設。目前，一組團已於二零二一年十一月完成竣工驗收備案。
龍華黎光數字物流港位於深圳市龍華新區，地理位置優越，佔地面積約4.5萬平方米，規劃建設地上六層、地下二層高容積率物流園區，總建築面積約26.5萬平方米，將打造為高標準、智慧型、生態型的現代物流標杆示範園區。項目建成後將進一步鞏固本集團在深圳地區的物流市場份額。該項目主體工程已於本年度封頂，計劃於二零二三年上半年投入營運。同時項目積極開展預招商工作，與順豐、京東、深糧冷鏈等客戶達成初步合作意向。
平湖南綜合物流樞紐項目
平湖南項目是本集團首次與鐵路企業合作開發物流園項目，該項目佔地面積約90萬平方米，建築面積預計約80萬平方米（最終建築面積以深圳市政府相關部門批覆為準）。通過對平湖南鐵路貨場進行綜合開發，整合供應鏈物流、冷鏈物流、中歐班列、商務服務等功能，打造全國規模最大、智慧化水平最高的鐵路綜合物流樞紐。項目一期貨場已按計劃於二零二二年初完成交接並已開始運營。
該項目依託深圳唯一的鐵路貨運基地，及周邊優越的高速公路、港口等配套資源，既可獲取穩定物流設施租金收益，更可進一步開展電商快遞、城市配送、冷鏈、鐵路班列等物流服務，並與本集團的全國佈局城市綜合物流港項目形成聯動，產生更大的增值效應，為本集團帶來可觀的收益。
本集團在平湖南項目上首創「在鐵路貨站上加蓋物流設施，通過分層確權方式獲得上蓋物流設施的所有權」的模式，實現「鐵路運輸+現代物流」的融合發展，是集約利用土地資源的有益探索，具有示範意義。平湖南項目的實施將為本集團未來發展累積長效優質資產，並擴大本集團的物流運營規模及網絡覆蓋範圍，加強於大灣區乃至全國的市場地位，切合本集團之業務發展策略及規劃。
與此同時，本集團計劃加大鐵路物流資源的佈局力度，將積極拓展諸如長沙、廣州及佛山等城市的鐵路貨站新項目。
二零二一年，本集團深圳地區物流行業地位提升行動取得新進展。於二零二一年十月，本集團以約人民幣3.3億元收購深圳賽格科技發展有限公司（「深圳賽格」）70%的股權。深圳賽格持有的產業園位於深圳市坪山區，具有區位優勢。項目總佔地面積約12萬平方米，總建築面積超過40萬平方米（「坪山項目」）。本集團未來擬將該項目打造成製造業+物流業深度融合的示範基地，並積極發展探索智慧物流服務。此外，本集團於二零二一年十一月成功投得鹽綜保項目地塊，該項目計容建築面積約12萬平方米，計劃於二零二二年開工建設，力爭二零二三年底投產運營，項目將依託國際樞紐港鹽田港和鹽田綜合保稅區，重點發展保稅新業態，打造為國際領先的數位化、智慧化、綠色化的保稅投資運營綜合體。
在立足深圳地區的同時，本集團加速深耕在大灣區其他區域內的優質資源項目。中山火炬綜合物流港項目是本集團在大灣區（除深圳外）佈局的首個項目，總建築面積為6.6萬平方米，助力珠江東西兩岸物流融合發展。自二零一九年收購以來，經過兩年多的精細化管理，運營服務品質大大提升，出租率已近100%。於本年度，本集團完成肇慶綜合物流港項目的投資計劃，新增簽約面積約10萬平方米。
於二零二二年年初，本集團成功競得位於佛山市南海區及佛山市順德區的兩塊的倉儲建設用地。其中佛山市南海區的項目佔地面積約7.6萬平方米，計容建築面積超16萬平方米，規劃建設為集電商雲倉、城市配送、智慧冷鏈、供應鏈管理及金融、交易展示等功能於一體的高標準、資訊化的現代智慧物流產業基地。佛山市順德區的項目佔地面積約20萬平方米，計容建築面積超60萬平方米，規劃建設六棟高標準盤道立體倉庫及一棟綜合配套設施，定位於建設「高標倉+信息化」的現代物流產業園。本集團將以佛山南海及順德項目為起點，持續推動佛山、肇慶、珠海、中山等地項目用地獲取，持續做大、做優本集團在大灣區的資產規模。
二、中國其他地區物流園
本集團重點佈局大灣區，同時兼顧其他一二線物流節點城市，積極推動全國戰略佈局並提高重點城市滲透率及項目密度，夯實高標倉網絡基礎，形成全國聯動效應。
於二零二一年十二月三十一日，本集團在全國其他地區共31個（不包括大灣區及物流園管理輸出項目）物流節點城市實現綜合物流港佈局，共有25個綜合物流港項目投入運營，總運營面積超267萬平方米，綜合物流港項目的綜合出租率約91%，整體出租情況良好。
本集團持續加大在長三角、省會城市、海南自貿港等核心區域物流業務的拓展力度。於本年度完成海南澄邁、貴陽修文、湖南湘潭、山西太原等多個綜合物流港項目的投資計劃，新增簽約面積超49萬平方米，並於同年先後成功獲取海南澄邁、貴陽修文項目的土地使用權。
此外，於二零二一年六月，本集團以總金額約人民幣16億元成功收購位於上海、天津及重慶三個物流核心節點城市的物流高標倉。該等項目的土地面積及建築面積分別約29.7萬平方米及24.6萬平方米，進一步擴大了本集團在全國範圍的物流園區經營面積，加速了在核心城市「一城多園」的佈局。
本集團在持續拓展綜合物流港新項目的同時，亦穩步推進在建及籌建中的項目，以確保工程進度符合預期。二零二一年，位於成都青白江、徐州、南通、杭州二期等綜合物流港項目陸續建成並投入運營，新增運營面積約50萬平方米。此外，武漢蔡甸、鄭州二七、無錫江陰、義烏電商產業園等項目已按規劃開展工程建設工作，部分項目預計於二零二二年及二零二三年陸續竣工並投入運營。
由本集團投資建設位於石家莊的深國際正定智慧港項目，項目總建築面積約60萬平方米，是國內首家融合了物流與商業兩大業態的產城綜合體。項目旨在打造集骨幹冷鏈基地、中國優質農產品展示基地、醫藥健康、科創孵化平台、冰雪娛樂等文旅融合於一體的產城融合示範區。其中，商業區計容總建築面積超過32萬平方米，將於二零二二年三月正式開工建設。
管理輸出項目
依託本集團強大品牌號召力及成熟園區運營能力，通過委派專業團隊參與合作項目的規劃設計、全權負責項目招商及運營管理，在全國範圍拓展多個管理輸出項目。岳陽智慧商貿物流園是深圳地區之外首個管理輸出項目，該項目為岳陽市首個集商貿、倉儲、電商展示等多平台智慧商貿物流綜合園，建築面積約25萬平方米。該項目一期為倉儲設施，目前已建成約5.2萬平方米，自投入運營以來，經營情況良好，二零二一年實現滿倉運營。此外，本集團年內拓展多個管理輸出項目：江西豐城項目，建築面積約5萬平方米，計劃於二零二二年開工建設；海南洋浦項目，建築面積約9.4萬平方米，已於二零二一年十一月開工建設並將於二零二三年投入運營；以及廣東惠陽項目，建築面積約10萬平方米，計劃於二零二二年開工建設。
綜合物流港「投建融管」閉環商業模式拓展
伴隨物流倉儲行業不斷升溫、租金持續上漲，綜合物流港的價值將穩步上升。本集團積極探索綜合物流港資產證券化路徑，實施「投建融管」閉環發展商業模式，透過發行物流產業基金，可實現資金快速回籠，縮短項目回報週期，降低負債率，確保現金流充足，並提前兌現綜合物流港在開發、建設、培育運營階段帶來的資產增值收益，有助於推動本集團城市綜合物流港運營管理規模的快速擴張。
投－投資拓展。利用本集團在物流倉儲領域深耕多年的投資經驗，發掘優質物流項目，加大投資拓展力度。
建－工程建設。建設高標準、通用性強、成本合理、市場認可度高的物流倉儲產品，注重資產可流通性，提升工程建設管理水平。
融－產融結合。通過資產證券化路徑，可實現資金快速回籠，降低負債率，確保現金流充足，並實現資產增值收益。
管－運營管理。對綜合物流港項目進行運營管理，掌握客戶資源，保持整體控制力，拓展園區增值服務，不斷提升核心競爭力。
二零二一年六月，綜合物流港「投建融管」閉環發展商業模式實現破冰，本集團成功將南昌綜合物流港項目置入由本集團聯合金石投資有限公司設立的物流產業私募股權基金，實現了本集團首個物流園項目的資產證券化。南昌項目在「投建融管」模式下置入基金後，一方面為本集團貢獻股東應佔盈利約港幣1.75億元，資產增值率64%，將綜合物流港的價值逐步釋放，實現長期可持續發展；另一方面，本集團仍為基金持有的物流園提供運營、維護、招商等專業服務以獲得服務費。
本集團將積極推進合肥等項目置入基金工作。同時，本集團將積極策劃發行以成熟綜合物流港項目為底層資產的公募REITs，通過多種渠道完善「投建融管」閉環發展商業模式，在保持運營權的前提下，加速資金回流，優化產業模式、擴大產業規模，提高盈利能力。
三、物流服務業務
隨著人工智能、大數據及5G等技術的逐步成熟，結合自動分揀、精準投遞、無接觸配送等新應用場景落地，物流行業正由傳統的人工模式向科技裝備、智慧升級的方向轉變，智慧物流和冷鏈物流等新興業態已成為物流行業未來發展的重要趨勢。
二零二一年，本集團加速佈局智慧倉及冷倉的業務規模，已經在龍華黎光項目、平湖南項目、成都青白江及石家莊等物流港項目規劃和建設冷倉。智慧倉方面，杭州綜合物流港項目成功引入如涵控股，通過應用鯨倉科技揀選蜘蛛技術（PSS），使原有倉庫空間利用率提升6倍；華南物流園原有客戶八達倉物流升級改造智慧倉，改造後1萬平方米的倉庫面積即可滿足原2萬平方米的庫位需求；石家莊項目成功引入上海醫藥，為其訂制開發的醫藥智慧倉約1.1萬平方米已正式投入使用，另有在建醫藥倉共享面積約1.4萬平方米。截至二零二一年底，本集團已建、在建和待建的智慧物流和冷鏈物流項目總面積達24.3萬平方米。
此外，本集團聯合深圳市機場股份有限公司、深圳市資本運營集團有限公司等共同發起設立「智慧空港物流產業基金」，重點圍繞智慧物流及空港產業鏈優質企業開展投資。該基金總規模約人民幣5億，本集團出資人民幣2億元，通過產業基金模式投資有助於落實本集團智慧物流業務發展戰略。
與此同時，本集團於二零二一年就入股國內通信物流市場佔有率排名第一的中國通信服務股份有限公司旗下中通服供應鏈管理有限公司（「中通服」）簽訂增資協議，本集團成為中通服第三大股東。中通服為中國通信行業唯一一家5A級綜合型物流企業，本集團與中通服不僅可協同與對接物流倉儲網絡，還將在信息通信、數據中心等新興產業領域攜手拓展高端物流增值服務，全方位實現優勢互補、互利共贏。
本集團於二零二零年完成了對行業領先的智慧倉系統集成企業湖北普羅格科技股份有限公司（「普羅格」）的戰略投資，本集團積極推動投後協同，與普羅格攜手積極探索智慧物流技術在園區生態中的進一步應用，共同探尋科技為倉儲及物流園區賦予的新價值。
本集團於二零二零年十一月九日與中國國際貨運航空有限公司（「國貨航」）簽訂增資協議，出資人民幣約15.65億元持有國貨航10%的股權，於二零二一年九月完成工商變更登記手續，本集團正式成為國貨航第四大股東。
以此為契機，本集團以較高起點切入具有壟斷性及較高門檻的航空物流領域，同時與國貨航建立了良好的戰略合作關係，未來將在航空物流及航空貨站業務方面探索多維度合作機會。目前雙方正積極推動相關航空物流項目合作，共同獲取稀缺資源，打造集航空物流、高標倉儲、冷鏈物流等於一體綜合型物流體系。
本集團與中國外運股份有限公司（「中外運」）於二零二零年共同成立合資公司，負責運營深圳「灣區號」中歐班列，主營國際貨運代理、鐵路國際班列運營等業務。「灣區號」中歐班列從深圳啟程，途經新疆阿拉山口出境，到達德國杜伊斯堡，運行距離13,438公里，是目前國內運行距離最長的中歐班列之一，現每週開行三列。二零二一年，「灣區號」中歐班列累計發運150列，貿易額超美金6億元，取得良好經濟效益和社會效益。「灣區號」的開行，為深圳與「一帶一路」沿線各國之間搭起新的貿易橋樑，有助於穩定外資外貿。同時，這也是深圳市政府深度融入「一帶一路」、縱深推進「雙區建設」的重要部署。此外，二零二一年十二月三日全新國際班列「灣區號」中老國際班列首次啟航，從深圳為始發站，歷時五日抵達老撾首都萬象，標誌著「灣區號」班列正式接入東南亞泛亞鐵路網，未來大灣區企業貨物，可通過老撾萬象換乘中轉，直達新馬泰，真正踐行了《區域全面經濟夥伴關係協定》（RCEP）。本集團下屬物流園依託中歐班列項目，開展了貨物集中拼裝、代理訂艙、裝卸、倉儲、運輸等一站式服務，該項散貨集拼業務發展趨勢良好，可提升倉庫的使用效率和園區之間的協同度，獲取新的增值收益。
此外，中歐班列業務以平湖南站作為始發場站，有利於帶動平湖南綜合物流樞紐貨運量，發展其各項增值服務，為本集團的物流業務長遠穩定發展提供有力支撐。
本公司附屬公司深圳市鵬海運電子數據交換有限公司（「鵬海運」），是華南地區最大的海運物流大數據平台，身兼承擔深圳港EDI網路資訊交換平台的建設、運營工作。該公司作為馬士基、達飛、地中海、中遠海等主流國際班輪公司在華南地區的數據服務商，業務網路覆蓋深圳東西部港區所有碼頭，同時在華南地區主要樞紐港南沙港、廣州港、香港港等都是單一最大數據網路覆蓋商，公司以主要樞紐港數據網路為核心，輻射覆蓋珠三角駁船碼頭30餘個。鵬海運附屬公司深圳市南方電子口岸有限公司承擔中國（深圳）貿易單一視窗（single window）的建設、運營工作，打造深圳地區「一站式」國際貿易服務平台，為本地外貿企業提供便捷高效的進出口線上通關業務服務。該公司整體經營態勢良好，不乏吸引優質產業資本的目光，將為本集團在物流科技賦能主業、拓展數位化物流科技服務增加可能性。
於本年度，物流園業務的收入及股東應佔盈利分別較去年同期上升56%及229%至港幣13.80億元及港幣5.00億元，主要是去年同期因疫情爆發及採取了免租政策等因素，物流業務受到較大的影響，而進入二零二一年，市場對物流設施需求持續復甦，物流業務收入已大致恢復至疫情前水平；同時，隨著本集團綜合物流港新運營面積逐年遞增，規模效益開始顯現以及本年度完成南昌綜合物流港項目置入基金確認股東應佔盈利港幣1.75億元所帶動。
於本年度，物流服務業務的收入較去年同期上升4%至港幣9.88億元。但受國際運費大幅波動導致經營成本上升，股東應佔盈利較去年同期下跌58%至港幣743萬元。
物流園轉型升級業務
本集團積極推動旗下核心城市中心位置的物流園項目的土地功能調整和轉型升級，積極抓住城市化進程帶來的園區土地功能調整的歷史性機遇，通過土地變性和更新改造，形成物流園區「投建管轉」大閉環發展模式。物流園區轉型升級所獲取的投資收益，為本集團業務發展和業績表現提供長遠支撐，為本公司股東實現相關資產的價值最大化並帶來豐厚回報。
一、前海項目
前海項目是本集團首個成功實現「投建管轉」大閉環發展模式的項目，通過前海土地整備，本集團獲取了價值合計約人民幣83.73億元的土地使用權的補償，置換了新規劃條件下的土地面積合共約12萬平方米，總建築面積約39萬平方米（其中，住宅建築面積約19萬平方米，公寓建築面積約2.5萬平方米，均可銷售）。土地增值收益是前海土地整備的第一步，隨著置換用地逐步開發、建成物業投放市場，項目將在未來數年持續釋放開發價值，有助於進一步促進本集團業績的持續增長。
為集中資源發展物流主業，於二零二二年二月，本集團以增資方式引入深圳萬科作為前海商業公司的戰略投資者，深圳萬科以人民幣9.15億元注資前海商業公司（增資事項）。增資事項完成後，深圳萬科持有前海商業公司28%股權。本次增資事項有利於本集團降低因中國房地產調控政策持續所帶來的潛在經營風險，提前鎖定項目地塊的價值及利潤，亦有利於優化本集團的資源配置。
前海項目共分三期開發。其中首期項目總建築面積約11萬平方米，包括住宅項目約5.1萬平方米，辦公項目約3.5萬平方米及商業項目約2.5萬平方米。
前海首期項目中的住宅項目，即本集團與深業置地有限公司（「深業置地」）共同開發的「頤灣府」已於二零二一年六月完成交付，於二零二一年十二月三十一日，住宅房源已售出約97%。
前海首期項目中的辦公項目，即為本集團與中國電子信息產業發展研究院（「賽迪研究院」）共同管理和經營的「前海深港數字經濟小鎮」（「小鎮」）。該項目依託前海在大灣區的特殊區位和政策優勢，充分發揮本集團豐富的供應鏈管理經驗和賽迪研究院強大的資訊技術服務能力，重點發展供應鏈服務和智造服務產業以及促進大灣區、「一帶一路」沿線國家╱地區數字經濟與實體經濟的深度融合；小鎮標杆項目「深國際頤都大廈」已於二零二一年七月完成竣工驗收並順利投入使用，通過以AIOT+生態庭院與產業運營服務的定位，持續吸引數字產業企業入駐。於二零二一年十二月三十一日，出租率達到了57.35%。商業項目方面，本集團與印力集團充分發揮雙方優勢，合力打造前海媽灣片區極具特色的精品商業項目。項目以「前海印里」對外發佈品牌，並於二零二一年八月舉辦了招商發佈會。前海印里按計劃將於二零二二年下半年正式開業，目前積極開展招商工作。
前海二期項目計容建築面積共約11萬平方米，其中住宅建築面積約9.1萬平方米。前海二期項目「頤城棲灣裡」於二零二一年三月正式開工。基於前海區域的綜合規劃，純住宅項目高度稀缺，預計隨著前海二期項目的建設和出售，本集團在前海片區的資源價值將得以充分呈現。前海三期項目計容建築面積共約17.2萬平方米，其中住宅建築面積約5萬平方米、公寓建築面積約2.5萬平方米均可銷售。另有辦公建築面積約7.9萬平方米及商業建築面積約1.7萬平方米均可銷售。目前，本集團正在計劃與前海管理局深度合作，構建保稅研發設計中心、國際物流分撥中心、深港配送中心、保稅展示交易中心，以推動本集團物流產業相關的土地綜合開發和發展。
二、華南物流園轉型升級的進展情況
隨著中國經濟快速增長，以及國家「雙區驅動」戰略的實施，大灣區將成為是中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，而大灣區新增土地供應有限，特別是在核心區域的土地資源尤其珍貴。本集團旗下華南物流園地處深圳中軸、核心節點，佔地面積約58萬平方米，是本集團在深圳最大的傳統倉儲物流園，坐擁城市發展最為稀缺的土地存量資源。推進華南物流園轉型，是本集團探索「投建管轉」大閉環發展模式的關鍵一環，未來數年內，本集團將積極推進園區轉型成為數字經濟功能型總部基地，屆時可逐步釋放其內在價值。
二零二一年，華南物流園轉型獲得重大進展，根據深圳市政府出台的《深圳市國土空間總體規劃（2020-2035年）》（草案），該園區用地被納入「都市核心區」，戰略地位及價值大幅提升。此外，《龍華區關於推進重點產業片區更新整備工作方案》也將華南物流列為龍華區六大整備更新產業之一。與此同時，本集團與龍華區相關政府部門保持良好的溝通，華南物流園轉型策略得到多方的認可，園區轉型升級亦納入龍華區委區政府印發的《關於建設數字龍華打造「一圈一區三廊」區域發展格局的決定》。
三、梅林關項目
梅林關項目位於華通源物流中心的原址，本集團抓住深圳市政府當年實施梅林關城市規劃調整的歷史機遇，成功獲取新規劃條件下的土地並轉型升級為綜合開發項目。
梅林關項目一期「和風軒」住宅單位已全部售罄，並已於二零二零年十月交付業主使用。項目二期「和雅軒」已於二零二零年完成竣工驗收備案並已於二零二一年十月交付業主使用。項目三期「和頌軒」已開工建設，並於二零二零年十二月已開始預售，住宅已全部售罄。
為降低房地產調控政策持續帶來的潛在經營風險，同時為進一步集中資源拓展物流、港口業務，提高核心資產營運質量和效益，本集團於二零二一年十二月二十一日與深圳萬科訂立產權交易合同，同意以約人民幣27.88億元的轉讓對價出售持有梅林關項目地塊的項目公司深圳市深國際聯合置地有限公司（「聯合置地公司」）35.7%的股權，通過此舉提前釋放梅林關項目剩餘項目收益，增加本集團營運資金以用於投資其他新項目，助力實現「十四五」發展戰略規劃目標。出售事項已於二零二一年十二月二十九日完成交割，本集團錄得稅前盈利約港幣47.71億元，本公司仍透過深圳高速繼續間接持有聯合置地公司34.3%的股權。
港口及相關服務業務
二零二一年，南京西壩碼頭持續優化客戶結構，挖潛增效，優化產業佈局，在維穩大客戶著力挖潛的同時，積極拓展具備增量業務空間的客戶。二零二一年，共604艘海輪停泊南京西壩碼頭，完成吞吐量3,877萬噸，同比增長8%，火車發運522萬噸，同比增長6%。此外，依託碼頭重資產，實現動力煤、石油焦、冶金焦煤等供應鏈業務有序運作。本集團通過積極拓展新業務並優化港口業務結構，充分發揮水鐵聯運集疏運功能，探索開展「鐵轉水」業務；同時，為優化運營能力，大力推進綠色智慧化港口建設，提升板塊品牌知名度和美譽度。
依託各大港口資源，本集團為客戶提供優質的煤炭和石油焦的「物流+採購」、「物流+銷售」和「物流+購銷」服務，積極參與港口供應鏈資源整合，提升港口增值服務。自二零一五年開展供應鏈業務以來，業務量逐年攀升，不僅累積了優質的上下游客戶資源，延伸了港口產業鏈，實現了港口及供應鏈業務的協同效應，還有效集聚了資訊流、物流及商流，促進港口從單一裝卸中轉港口轉型升級為大型的綜合服務樞紐港平台，提升了港口影響力。
投資建設項目快速推進
本集團持續拓展優質港口項目，二零二零年本集團成功拓展了豐城尚莊項目、靖江港項目及沈丘港項目。本集團持有20%權益的豐城尚莊項目已於二零二零年十二月底開工建設，目前建設有序推進。
本集團與靖江市政府於二零二零年就靖江港項目簽訂合作協議，共同建設經營靖江港項目。二零二一年八月，本集團與靖江港口集團有限公司（「靖江港口集團」）簽訂股權轉讓協議，靖江港口集團將其持有項目公司70%的權益轉讓給本集團。該項目於二零二一年十二月完成相關報批報建手續，二零二二年一月正式開工建設，計劃於二零二三年末投產。靖江港項目位於靖江市經濟開發區，擬建兩座十萬噸級（水工結構兼顧十五萬噸級）長江主碼頭和五個壹千噸級（水工結構兼顧三千噸級）內港池泊位，建成後將有效承接南京西壩碼頭二期項目的功能和客戶資源，與南京西壩碼頭一期項目形成良性互動，對港口板塊在豐富貨種、優化貨源結構等方面具有重大意義，並將進一步打造成為煤炭物流現代化集散中心和煤炭綜合交易中心。
此外，本集團與沈丘縣政府、河南安鋼周口鋼鐵有限責任公司等於二零二一年初就沈丘港口物流園的碼頭項目簽訂合作協議，並已成立合資公司，本集團持有合資公司40%的權益。沈丘港項目位於沈丘縣沙穎河畔，擬建二十三個千噸級泊位，分三期建設，預計全部投產後可增加港口產能每年2,800萬噸。此外，本集團與沈丘縣政府於二零二一年上半年進一步簽訂戰略合作協議，本集團將與沈丘縣在城市配套基礎設施開發上共謀更廣泛的合作，特別是在物流園區規劃建設、港口加工增值服務、水鐵聯運業務等方面將嘗試合作共贏。
港口業務是本集團「四輪驅動」佈局的重要一輪，本集團將以「併購為主，新建為輔」的原則，堅定落實「港口聯網行動」，通過不斷擴大港口項目重資產投資佈局，持續疊加供應鏈輕資產業務，鞏固提升港口板塊核心競爭力。
收費公路業務
於本公告日期，本集團通過附屬公司深圳高速已在全國投資、經營共17個高速公路項目。各公路項目於本年度的運營表現，受政策變化、周邊競爭性或協同性路網變化等因素影響的程度不盡相同。此外，項目自身的建設或維修工程，也有可能影響其當期的運營表現。其中：
深圳沿江項目是深圳西部港區重要疏港通道。於本年度，深圳沿江項目繼續執行收費調整協議的優惠政策，且受益於深圳前海及西部港區等多個大型建築工程的建設推進、沿線經濟活動復蘇，以及東濱隧道沙河西側接線西行段開通帶來的路網協同效應等正面影響，日均車流量保持增長。
深圳外環項目是全國首條以多功能智能桿為載體，實現5G網絡全覆蓋的高速公路，一期總里程約50.74公里，於二零二零年十二月底正式通車，二期總里程約9.35公里，於二零二二年一月一日正式通車。於本年度，深圳外環項目一期營運表現良好，同時對梅觀高速和沿江高速車流量產生誘增效應，但對機荷高速全線車流量產生一定分流影響。
許廣高速（河南許昌至廣東廣州，由廣清、清連、嶽臨、隨岳、林桐、蘭南高速組成）的全線貫通凸顯清連高速作為華南地區至中原腹地的南北交通大動脈的作用。再加上，周邊汕湛高速清雲段道路網絡不斷完善，清連高速運營表現穩定。
受益於周邊經濟商圈的復甦及長益北線高速（長沙－益陽）等周邊路網開通的持續正面影響，長沙環路營運表現增長顯著。
重點建設項目
深圳外環項目是按照公私合營(PPP)模式投資的收費公路，分三期建設，是迄今深圳高速公路網規劃中最長的高速公路，建成後將與深圳區域的10條高速公路和8條一級公路互聯互通。於本年度，深圳高速加大資源配置，積極推進深圳外環項目二期的工程建設，深圳外環項目二期已於二零二二年一月一日通車營運。目前，深圳高速正積極開展深圳外環項目三期先行段工程勘察設計等前期工作。
深圳沿江項目二期內的深圳國際會展中心互通立交已於二零一九年啟用通車，實現與國際會展中心互聯互通。沿江高速深圳國際會展中心站也同步開通運營，成為發揮現代物流及商貿會展功能、開展區域經濟合作及帶動周邊城市圈發展的重要交通樞紐。於本年度，深圳高速加大資源投入，明確任務，合力推進，保證年度目標任務如期完成。截至本公告日期，深圳沿江項目二期累計完工進度約69%，其中完成路基工程約77%、橋樑工程約69%，以及路面工程約10%。
大環保業務
一、清潔能源
於本年度，深圳高速持有51%股權的附屬公司南京風電科技有限公司（「南京風電公司」）積極進行在手項目的風機訂單交付及調試，已順利實現該等項目的全容量併網發電。於本年度，南京風電公司已簽署132.5兆瓦風電項目訂單，完成了逾260台颱風機的半年檢測，對併網項目全面開展了相關檢測及維修等工作，為客戶提供了更好的售後服務。
深圳高速的全資附屬公司包頭市南風風電科技有限公司（「包頭南風公司」）主要從事中國內蒙古自治區五個風力發電廠的投資、經營和管理，具備較豐富的風力資源，與南京風電公司存在產業鏈上下游的關係，形成良好的業務協同。於本年度，包頭南風公司累計完成上網電量705,485兆瓦時。
於本年度，深圳高速積極開展新能源產業鏈項目的考察調研，加大對優質風電項目的投資併購力度。其中先後收購木壘縣乾智能源開發有限公司、木壘縣乾慧能源開發有限公司及木壘縣乾新能源開發有限公司100%股權（「木壘風力發電項目」）。木壘風力發電項目位於新疆維吾爾自治區昌吉回族自治州，共擁有166颱風電發電機組，實際裝機容量合計為299兆瓦。於本年度合計完成上網電量519,860兆瓦時。木壘風力發電項目風資源豐富，具有較高的風電開發價值，並且屬中國准東－皖南特高壓直流輸電工程配套項目，電力消納有保障。
此外，深圳高速於本年度先後成功收購多個項目，包括收購上海助能新能源科技有限公司（「永城助能項目」）100%股權，其於河南省商丘市永城市擁有兩個裝機容量合計為32兆瓦的分散式風電場；收購淮安中新能源有限公司20%股權，通過該項目深圳高速與國家電投集團福建電力有限公司邁出了戰略合作的第一步，為南京風電公司業務拓展奠定良好基礎；以及收購寧夏中衛新唐新能源有限公司100%股權，其於寧夏回族自治區中衛市沙坡頭區甘塘鎮擁有49.5兆瓦的風電場。
二、固廢資源化管理
在固廢資源化管理業務領域，深圳高速持有67.14%股權的附屬公司深高藍德環保科技集團股份有限公司（「藍德環保公司」）擁有百餘項專利技術，為國內重要的有機垃圾綜合處理和建設運營的企業，為客戶提供廚餘垃圾、垃圾滲濾液等市政有機垃圾處理的系統性綜合解決方案。於二零二一年十二月三十一日，藍德環保擁有有機垃圾處理項目投資運營（PPP）項目（含建設—經營—轉讓（BOT）模式項目）共19個，廚餘垃圾設計處理量超過4,000噸/日，其中11個項目進入商業運營，分佈在全國11個省區16個地級市，大部分位於經濟發展較好的城市，具有較長的特許經營期，能獲得相對穩定的回報。於本年度，藍德環保公司完成有機垃圾處理量約68.7萬噸，廚餘垃圾處理能力較去年同期有所增強。
深圳高速持有50%股權的附屬公司深圳深汕合作區乾泰技術有限公司（「乾泰公司」），擁有報廢新能源汽車拆解資質，主要從事退役動力電池綜合利用業務和汽車拆解業務，為深圳市唯一一家獲得《新能源汽車廢舊動力蓄電池綜合利用行業規範條件》白名單資質企業。於本年度，乾泰公司已和部分行業上下游企業、網約車平台公司等建立了良好合作關係，並中標哈囉出行報廢電池綜合處置項目，累計合同金額超過人民幣9,000萬元。乾泰公司同時推進梯次利用電池產品研發，並與下遊客戶完成了小批量換電產品交付，為下一步開拓換電業務奠定基礎。於本年度，乾泰公司回收報廢車輛近2,000台，下一步將充分借助白名單的資質優勢，通過開展多種合作模式，進一步開拓退役動力電池的上下游市場。
於二零二一年二月，深圳高速與深圳市光明區城市管理和綜合執法局就光明環境園項目正式簽訂相關協議，由深圳高速成立項目公司，負責該項目的投融資、設計、建設、改造、運營維護以及移交等工作。光明環境園項目位於深圳市光明區，計劃建成為一座具備處理有機垃圾1,000噸/天，及具備處理大件（廢舊傢俱）垃圾100噸/天、綠化垃圾100噸/天的大規模處理廠，並採用BOT模式實施。於本年度，光明環境園項目已完成場地平整及基坑支護工作，正進行基坑開挖及部分工程樁基施工。
於二零二二年初，深圳高速收購了深圳市利賽環保科技有限公司（為環保工程專業公司）70%的股權，通過該收購深圳高速將獲得深圳市龍華區餐廚垃圾特許經營權，有利於提升本集團在深圳區域的廚餘垃圾處理份額。
三、水環境治理及其他環保業務
深圳高速持有20%股權的重慶德潤環境有限公司（「德潤環境」），旗下擁有於上海證券交易所上市的附屬公司重慶水務集團股份有限公司（股份代號：601158）及重慶三峰環境集團股份有限公司（股份代號：601827），主要業務為供水及污水處理、垃圾焚燒發電的投資、建設、設備成套和運營管理、環境修復等。於本年度，德潤環境中標重慶市一品河環境綜合治理項目，並積極協同附屬公司開拓水環境治理、垃圾發電、再生資源等業務項目。
深圳高速持有深圳市水務規劃設計院股份有限公司（「水規院」）11.25%股權。水規院已於二零二一年八月於深圳證券交易所創業板正式上市（股份代號：301038）。
其他投資
深圳航空
二零二一年，全球疫情持續，受地區旅遊限制及檢疫措施影響，航空客運需求持續處於低位。鑒於票價調整等因素綜合影響，深圳航空於本年度的收入總額較去年增長6%至人民幣185.00億元（港幣223.65億元）（二零二零年：人民幣173.94億元（港幣200.56億元）），其中客運收入增長9%至人民幣162.74億元（二零二零年：人民幣149.03億元）。然而，航油價格持續大幅攀升、機場收費標準提高以及匯率波動等因素進一步加重了航空公司的經營負擔。深圳航空於本年度錄得淨虧損人民幣33.44億元（港幣40.43億元）（二零二零年：淨虧損人民幣20.63億元（港幣23.79億元）），同比增加62%。於本年度，本集團應佔深圳航空虧損約港幣19.93億元（二零二零年：虧損港幣11.79億元）。
業務展望 - 截至2021年12月31日止年度
展望二零二二年，隨著新冠疫苗進一步普及、各國財政貨幣政策的持續發力，世界經濟復蘇趨勢有望延續，直接推動物流基礎設施需求。但與此同時，全球通脹、供應鏈短缺等問題短期內難以完全解決，而地緣政治緊張局勢令風險持續增加，經濟復蘇仍將面臨較大的不確定性，挑戰嚴峻。儘管如此，二零二二年中國政府強調經濟穩字當頭、穩中求進，穩增長成為宏觀政策的重心，而國家相關扶持物流業產業的政策也為物流行業發展帶來新的增長空間。隨著國內的基建、製造業和消費等領域的不同程度的復蘇，驅動中國經濟上行的力量有望增強；國內國際雙循環新發展格局的構建、城鎮化率的持續增長、核心城市群的發展為高標倉市場提供源源不斷的動力；此外，實物商品網路零售和快遞業務量的持續高速增長、社區團購的崛起及無接觸配送的需求為智能倉庫、冷鏈物流、實時物流及城際運配帶來發展契機。本集團將在這一輪結構性增長中抓住機遇，大力發展物流基礎設施，為本集團的高質量發展奠定堅實基礎。
縱然未來經營環境複雜多變，本集團管理層堅信挑戰與機遇並存。本集團將立足於城市配套基礎設施服務的傳統優勢，緊緊圍繞物流、港口、收費公路、大環保四大核心業務，依託公路物流主業的豐沛現金流，加快投資併購，擴大產業規模，積極培育智慧倉、冷鏈及環保業務；同時，本集團仍將保持對市場需求變化的敏感度，定期評估本集團發展戰略和風險控制體系，以確保本集團實現持續穩健發展。
全面落實「投建管轉」及「投建融管」商業發展模式，實現物流主業規模與效益雙提升
二零二一年，本集團順利轉讓梅林關項目，實現頗豐的投資收益。二零二二年，本集團將繼續探索「投建管轉」的大商業閉環，抓緊城市發展更新的機遇。本集團在全力推進前海項目開發的同時，將順應城市化發展進程，積極抓緊處於各中心城市核心地段的傳統物流園區的項目發展機遇，實現相關資產價值最大化，特別是全力推進旗下深圳華南物流園的轉型升級，啟動龍華南片區空間統籌規劃——華南物流園位於深圳市龍華區的核心區域，佔地面積約58萬平方米，為本集團佔地面積最大的單體物流園，地理位置優越、交通便利，如能順利轉型，預期將為本集團帶來可觀的經濟收益。
近年來，隨著中國中央和地方政府出台了一系列鼓勵資產證券化的配套政策，未來以物流園區、高速公路為代表的物流基礎設施資產證券化產品將迎來爆發式增長。本集團將多渠道打造「投建融管」小商業閉環，一方面加快資產證券化進程，以公募REITs為主、私募基金為輔、靈活配置類REITs基金的方式，打造「退出基金群」，繼續推動將合肥等綜合物流港項目置入基金，同時把握發行中國針對基礎設施的公募REITs的機會，通過基金化運作引導資本力量，盤活物流園區資產，提前實現土地增值收益；另一方面積極開展各類物流產業基金的投資與設立，撬動社會資本，以較少的資金投入，佈局物流產業鏈上下游生態，進一步擴大全國版圖，發揮規模效應，多措並舉加速可持續滾動發展。二零二二年，本集團將設立專門平台，對本集團基金群進行統一管理，同時發展「物流地產基金」和「物流產業鏈投資基金」，實現產業與資本的良性循環、滾動發展。
通過「投建管轉」及「投建融管」雙閉環的商業發展模式，本集團將提前實現收益，優化資本結構，進一步獲取物流資源，積累長效優質資產，實現物流主業快速發展的目標。
構建「水陸空鐵+智冷」全景物流生態，推動業務協同發展
二零二二年，本集團按「十四五」發展戰略規劃發力構建「水陸空鐵+智冷」的全物流應用場景——在覆蓋陸路物流園、內河碼頭、航空貨站和鐵路貨站業務的同時，一方面培養智慧倉運營和集成規劃能力，向成為智慧倉儲運營商邁進；另一方面將利用既有物流園區網絡優勢推進冷鏈物流業務，打造新的核心競爭力。
陸路物流園的發展是本集團「十四五」發展戰略規劃的重中之重。本集團將繼續圍繞「一帶一路」、大灣區、深圳先行示範區、長江經濟帶等戰略機遇，深耕物流基礎設施領域及相關產業，繼續以新建、併購「雙管齊下」的方式拓展綜合物流港項目全國網絡的佈局。本集團將持續加大在大灣區、長三角、京津冀、海南自貿港等具有區位優勢的核心地區拓展力度，繼續推進物流關鍵節點城市「一城多園」戰略，進一步提升市場佔有率。同時，本集團將繼續鞏固已投入運營的物流園的市場地位，積極推動園區智能化改造，持續提升招商運營及綜合服務能力。此外，本集團將加快推進深圳市物流場站、龍華黎光項目、平湖南項目以及鹽綜保項目、坪山項目等深圳地區重點項目的開發建設，充分利用深圳的產業優勢打造新型數字物流港，進一步提高深圳及周邊城市優質物流資產的佈局密度，並推動與深圳機場物流樞紐等航空貨站項目的聯動，形成「公－鐵－空」物流網絡佈局，提高物流效率，降低物流成本。本集團亦在積極拓展香港項目發展機會，在香港北部都會區的優質發展圈中尋找符合本集團戰略定位的現代物流項目，謀求與本集團深圳區域的諸多項目形成聯動發展。未來，本集團還將充分發揮「投建管轉」及「投建融管」大小商業閉環的優勢，深度挖掘陸上物流園區的發展潛力，提升整體運營規模，提高核心運營能力。
本集團亦在進一步落實港口聯網行動。本集團將依託南京西壩中心港，持續加大港口聯網佈局及優質港口項目的拓展工作，加快靖江港項目、沈丘港項目等工程進度，挖掘優質岸資源，形成「1+N」多點佈局的港口網絡體系，並擬在發展至一定規模後分拆上市，以實現行業地位的躍升。同時，通過5G流動通訊技術、數字化、人工智能等技術賦能，實現港口遠程無人操控、堆場大棚光伏發電等場景應用，提高作業效率，推動傳統港口向綠色、智能、安全、高效的現代化港口轉型升級。
在航空貨站和鐵路貨站的拓展方面，本集團將加大「央地合作」力度，爭取更多的發展機會。本集團通過投資平湖南項目、入股國貨航、中通服、中外運等項目，已經在城市配套基礎設施上與中國鐵路廣州局集團有限公司、中國航空資本控股有限責任公司、中國外運股份有限公司等中央企業建立了堅實的合作基礎，相關業務涵蓋物流園開發、航空貨運、中歐／中老班列鐵路運輸等領域，充分發揮了各方的資源優勢，產生了業務協同效應。二零二二年，本集團將與中央企業開展更廣泛的合作，爭取在航空貨站、鐵路貨站等投資領域取得實質性進展，實現各方互利共贏。
智慧物流、冷鏈物流業務將具備廣闊的發展前景。二零二二年，本集團將加強統籌規劃，在自有倉儲設施網絡的基礎上繼續加大智慧物流、冷鏈物流業務的拓展力度，一方面持續培養智慧倉運營和集成規劃能力，尋找行業頭部企業的投資機會，另一方面利用既有物流網絡優勢推進冷鏈物流業務加速發展，為本集團未來的業績增長提供充足動能。
二零二二年，本集團將持續整固和提升公路產業優勢、全面提升收費公路精細化運營水平，加強新開通深圳外環項目二期的營運整合，全面開展灣區發展的後續工作，以多管齊下的方式持續鞏固提升核心區域競爭優勢和協同效應，提高整體運營表現。
大環保業務方面，固廢資源化治理和清潔能源產業在國家一系列政策的支持下面臨重大市場機遇。本集團將繼續深耕相關細分領域，把握行業發展機遇，通過投資新建「雙管齊下」的方式提升本集團在有機垃圾項目的處理能力及固廢項目處置規模，提高市場佔用率和影響力。同時，本集團將進一步抓住國家「碳中和，碳達峰」戰略的市場機遇，加大風電、光伏項目的開發與併購，積極拓展新能源產業鏈項目，實現現有業務與本集團其他資源的整合，積極推動產融協同發展，促進公司高質量可持續發展。
本集團將緊抓國家雙循環格局、大灣區和深圳先行示範區「雙區驅動」等重大戰略機遇，實現自身發展目標，為全體股東創造更大的價值和回報，向千億級一流產業集團邁進。
資料來源: 深圳國際 (00152) 全年業績公告 |
| 集團主席 |
李海濤 |
發行股本(股) |
2,267M |
| 票面值 |
港元 1 |
市價總值 (港元) |
18,768M |
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