主要業務
主要業務包括發展、出售及管理物業、及持有投資物業。
最新業績
截至2021年12月31日止12個月全年業績，公司擁有人應佔溢利為 35.9億元人民幣，同比跌幅 15.5%。 每股基本盈利 1.159元人民幣。 派發股息每股 0.328港元。 期內，營業額上升 24.1% 至 573.8億元人民幣，毛利率減少 3.4% 至 21.8%。 (公佈日期: 2022年03月10日)
業務回顧 - 截至2021年12月31日止年度
二○二一年，本集團實現營業收入約為人民幣573.8億元，同比上升24.1%。毛利率約為21.8%，同比下降3.3個百分點。權益持有人應佔盈利約為人民幣35.9億元，同比下降15.5%。核心淨利潤約為人民幣41.5億元，同比上升3.2%。截至二○二一年十二月三十一日，已售未入賬銷售金額為人民幣1,506.5億元，較年初上升25.9%。
董事會建議宣派二○二一年末期股息每股0.328港元（相當於每股人民幣0.265元），同比增長4.1%。全年派息每股0.654港元（相當於每股人民幣0.536元），同比增長9.0%。
合同銷售穩健增長，再創新高
本集團實施精準的營銷策略，加強線上和線下營銷方式的融合，同時加快開發節奏和保貨源供應。面對二季度廣州疫情出現反覆和下半年市場出現的調整，本集團根據所在城市的調控政策和市場變化，制定「一城一策」和「一項目一策」的精準營銷策略，實現了全年合同銷售的快速增長，合同銷售額再創歷史新高，銷售增速在行業中名列前茅。本集團全年錄得合同銷售（連同合營及聯營公司項目的銷售）金額約為人民幣1,151.5億元，同比上升20.2%，完成全年合同銷售目標人民幣1,122億元的102.6%；合同銷售均價約為每平方米人民幣27,600元，同比上升9.5%。
本集團充分利用粵港澳大灣區政策和市場優勢，堅定不移地實施深耕大灣區市場戰略，大灣區全年合同銷售再上新台階。本集團在大灣區實現合同銷售金額約人民幣713.7億元，同比上升12.1%，約佔本集團合同銷售金額的62.0%。本集團在廣州實現合同銷售金額約人民幣606.0億元，同比上升8.6%。根據克爾瑞排名，本集團的全口徑銷售金額和權益銷售金額均排名廣州市場第一名。本集團在華東區域的銷售實現了持續增長，全年實現合同銷售金額人民幣259.3億元，同比上升30.1%，已佈局的城市達到7個，並首次進入上海。本集團華中區域實現合同銷售金額約人民幣101.7億元，同比上升48.6%。本集團在北方地區和西南地區也取得了不俗的銷售業績。
本集團持續深化實施「1+4」全國化戰略佈局，除深耕大灣區以外，深化拓展華東地區、華中地區、北方地區和西南地區。今年，本集團成功進入了北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節、郴州等8個重點城市，使佈局的城市數量達到29個，實現了一線城市的全覆蓋，全國性佈局持續鞏固與優化。
多元化增加優質土地儲備
因應年內重點城市土地集中出讓方式的變化，本集團積極研究土地集中出讓政策的變化和帶來的影響，加強對當地市場的研究，制定相應的投資策略。全年通過多渠道、多方式，在18個城市增加優質土儲，為本集團持續穩定的發展做好資源上的鋪排。
本集團全年以較低溢價、合理成本分別於廣州、佛山、東莞、中山、上海、杭州、蘇州、南通、南京、寧波、武漢、襄陽、長沙、郴州、北京、重慶、西安、畢節18城市新增37幅土地，總建築面積約為918萬平方米。其中，本集團在廣州共獲取12個優質地塊，新增土地儲備約390萬平方米，繼續鞏固本集團在廣州的市場龍頭地位。本集團持續完善TOD、「城市運營」、城市更新、國企合作、收併購、產業勾地和公開市場競拍「6+1」特色化、多元化增儲平台，投資水準不斷提升。年內，本集團以「城市運營」模式獲取四宗優質地塊，新增加優質土儲約234萬平方米，使得本集團以「城市運營」方式獲得的項目數累計達到8個，土地儲備達370萬平方米。本集團國企合作方式繼續深化，通過此方式新增土地儲備約85萬平方米。本集團全年新增土儲中，通過非公開競爭方式獲取的土地儲備佔比55.6%，其中TOD、「城市運營」、國企合作增儲模式分別佔新增土儲的2.3%、25.5%和9.3%。本集團新增土儲方式多元，土地成本有效控制。
截至十二月底，本集團擁有總土地儲備約2,711萬平方米，分佈全國29個城市，能夠滿足本集團3年以上持續發展所需。本集團繼續深耕粵港澳大灣區和廣州，在大灣區和廣州，分別擁有土地儲備1,491萬平方米和1,291萬平方米，約佔本集團總土地儲備的55.0%和47.6%。
TOD開發戰略縱深推進
本集團今年於廣州成功收購了一個TOD項目，新增TOD項目土地儲備約21萬平方米。截至本年底，本集團在開發中的TOD項目共有6個，TOD項目的總土地儲備達到376萬平方米，約佔大灣區土地儲備的25.2%和本集團總土地儲備的13.9%。
本集團在廣州的TOD項目持續熱銷，全年共實現合同銷售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%，其中，品秀星瀚實現約人民幣40.0億元、品秀星圖實現約人民幣35.0億元、星匯城實現約人民幣45.9億元。
本集團TOD研究院積極推進TOD產品線和開發模式的研究和優化提升，目標進一步拓展大灣區以外的TOD項目，捕捉全國TOD市場的巨大商機。本集團已成為中國軌交物業開發的最大發展商之一，TOD業務將給本集團帶來持續的增長。
「商住並舉」戰略深化實施
報告期內，隨著國內疫情的有效控制和宏觀經濟的穩定恢復，國內寫字樓、零售商業、酒店和公寓等業態的經營表現也逐步恢復。廣州經濟全年延續穩定恢復趨勢，儘管受到二季度疫情反覆的影響，廣州寫字樓市場持續回暖，成交活躍，TMT、金融業、專業服務類企業的租賃需求穩定，本集團在廣州的寫字樓出租率和租金均表現穩定。
本集團堅持「商住並舉」發展戰略，不斷提升商業的運營能力，致力於打造成為中國領先的商業資產管理公司。本集團積極研究商業項目所在城市的經濟動能、產業動能和消費動能，根據市場的變化，持續優化相關業態的運營策略和招商策略，強化線上和線下融合營銷，加強同政府和各協會的合作，拓展招商渠道，優化客戶結構，積極開源節流，實施精細化管理，有效控制運營成本，實現了商業運營收入的穩定增長。本集團直接持有的商業物業全年實現商業租賃收入人民幣6.4億元，同比上升6.6%。報告期內，本集團成功向越秀房產基金出售廣州越秀金融大廈，越秀地產和越秀房產基金雙平台互動再結碩果。於本公告日期本集團持股40.11%的越秀房產基金全年實現收入約人民幣18.0億元，同比上升2.2%。越秀房產基金所屬寫字樓業態持續保持穩定，全年寫字樓業態實現租賃收入人民幣9.7億元，展示了較強的抗週期、抗風險的能力；零售業態經營保持穩定；酒店和公寓收入持續恢復反彈，同比上升10.9%。
「三道紅線」保持「綠檔」達標
二○二一年，房地產調控全面收緊，行業的流動性下挫，部分房企出現了債務違約。面對外部環境的挑戰，本集團積極有效應對，加快銷售和現金回流，資金統籌有力有效，實現了財務健康和流動性安全。截至十二月底，本集團的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣405.0億元，較年初上升8.6%，淨借貸比率為47.1%，剔除預收賬款後的資產負債率為69.1%，現金短債比為1.36倍。「三道紅線」指標繼續保持「綠檔」達標。公司資金流動性充足，償債能力強，資本結構穩健。
本集團繼續加強資金管理，積極拓展融資渠道，持續降低融資成本。年初，本集團抓住了有利的市場視窗，於境外成功發行6.5億5年期和1.5億10年期美元債券，票面利率分別為2.8%和3.8%，用於置換到期美元債券，融資成本創本集團境外發債的歷史新低。年內，本集團於境內成功發行公司債人民幣60億元，平均票面利率為3.29%。年內，本集團平均借貸成本同比下降36個基點至4.26%，融資成本在行業中處於領先地位。本集團繼續保持穆迪和惠譽投資級信用評級，展望穩定。
運營管控體系優化實施
本集團因應全國區域化佈局的深化發展，持續優化組織管控體系，在各區域優化實施3.5級運營管控體系，做精總部、做強區域和做好項目。本集團持續提升開發效率，合理縮短開發週期，提升戰略採購的集中度和效率，開展精益化管理，提質增效。優化產策設計、產品標準化和工程管理體系，構建獨特的TOD產品線和服務體系，滿足剛需和改善型需求。強化項目的全週期運營管理，加快項目的周轉，優化項目的成本管理和成本配置。本集團持續完善組織架構，年內成立管理諮詢委員會，讓業務前線領軍人物直接參與經營決策；設立大灣區設計中心，集聚資源，強化產品創新，使產品更加貼近客戶需求，不斷提升客戶產品品質的滿意度；成立廣州商管公司，整合提升商業資源和運營能力。本集團以打造「好產品、好服務、好品牌和好團隊」的四好文化為目標和以戰略和業績為導向，繼續優化人力資源管理體系，加強關鍵人才的外部引進和內部培養，加大中高級職業經理人團隊的建設，支持本集團的穩健發展。本集團繼續優化考核激勵體系，加大對業績的考核和員工的激勵措施，持續優化項目的跟投機制和核心員工的股票激勵計劃。
ESG管理水準持續提升
本集團非常重視ESG的管理和提升，關注資本市場對ESG管理水準提升的要求，致力於最大化ESG各利益方訴求。同時，滿足香港聯交所對上市公司ESG管理和披露的更高要求。本集團在業務管理層面成立了由總經理牽頭、各相關部門負責人組成的ESG工作團隊，負責和監督ESG各項工作的實施進度和資訊披露。本集團從二○一○年開始每年向市場發佈企業社會責任報告，二○一六年至今每年發佈環境、社會及管治報告，報告涵蓋股東、投資者、租戶、供應商、員工、政府等利益相關方關心的重要議題。本集團的ESG管理取得明顯成效，自二○一九年起，連續三年入選恒生可持續發展企業基準指數，ESG評級為A級。二○二一年MSCI ESG評級提升至BB級，公司在綠色建築和企業管治方面的水準不斷提升。二○二一年公司獲GRESB評級三星級，處於行業較高水準。本集團亦連續多年在境內外獲得多個權威機構頒發的ESG獎項。
業務展望 - 截至2021年12月31日止年度
展望二○二二年，雖然新冠疫情的控制在全球範圍內取得一定成效，但疫情仍有可能出現反覆。全球通脹的上升、加息步伐的提前和加快、量化寬鬆政策的逐步退出和疫情對全球供應鏈的衝擊等都會對全球經濟增長和金融市場帶來不確定性。此外，諸多地緣政治因素也會對全球經濟的增長構成一定的風險。中國經濟雖然率先從疫情中恢復並實現了強勁的反彈，但疫情的可能反覆、消費動能的疲弱、全球供應鏈的不穩定和房地產下行的風險都會對中國二○二二年的經濟增長帶來挑戰。二○二二年，穩定經濟增長仍是中央政府經濟工作的主要目標，預期中央政府將繼續加大穩定宏觀經濟增長的力度，落實積極的財政政策和穩健靈活的貨幣政策，並保持流動性的合理充裕，繼續推動以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，鞏固經濟恢復的基礎，推動經濟的平穩發展。
在房地產政策方面，政府的調控政策將繼續保持連續性和穩定性，「房住不炒」和穩地價、穩房價和穩預期的調控政策基調將保持不變。預計調控政策將更加「一城一策」和精準。地方政府落實調控主體責任，將因地制宜，因城施策，靈活調控，將會更好地支持商品房市場滿足購房者的合理需求，促進房地產行業的良性循環和健康發展。
在調控政策主基調穩定的大背景下，房地產市場總體將保持平穩發展。由於剛需和改善型需求仍將主導整體市場需求，而政策又是支持自住型的合理需求，因此，預計二○二二年，隨著房產稅試點細節的出台和行業整體資金狀況的改善，市場將逐步企穩並平穩發展。縱觀全年，市場總體交易規模和價格保持穩定，但區域、城市量價表現會明顯分化，行業的洗牌將持續進行，市場集中度會持續上升。財務穩健且有兼併能力的企業在未來的發展中將處於優勢地位。大灣區、長三角等城市群、都市圈的需求仍會保持上升，市場表現繼續優於其它區域。政府仍會繼續加大土地供應，並優化土地集中出讓機制，但在企業資金端加強調控和「三道紅線」的約束下，土地市場總體的表現會趨於理性。政府對房地產企業的資金監管仍將趨嚴，不同房企的財務狀況分化明顯。房地產企業的發展將進入品質競爭的時代，高負債、高摃桿的企業將會被逐步淘汰，房企的經營能力標準預期將會提高，企業的精細化管理和成本控制將是今後房企重要的競爭能力。
完成年度各項經營業績目標
本集團將認真研究市場環境和政策變化，把握市場機遇，克服市場和疫情帶來的挑戰，全力以赴完成本集團制定的年度銷售及各項經營目標。在銷售方面，因應調控政策和市場的差異化特點，制定「一城一策」和「一項目一策」的精準銷售策略，保供貨、保銷售和保回款，提高去化率水準，融合線上和線下銷售渠道，利用好「越秀房寶」數字化營銷平台，加強自身銷售渠道的建設，確保全年銷售目標和現金回款目標的達成；在經營方面，加強對項目開發全週期的管理，優化產品、招採、成本和工程一體化管理，加快項目的周轉和提高開發效率，保證充足銷售貨源，確保竣工項目按計劃、高品質交付結轉。本集團將持續提升產品力，產品設計更契合剛需及改善等自住需求，大力推進產品的標準化建設，持續完善特色化的TOD產品線和服務體系。本集團將加大資源投放，研發綠色低碳住宅產品，建立本集團的綠色住宅產品標準體系，在住宅、商業等開發項目中助力建築綠色發展，積極引進和使用裝配式建築技術、節能技術。繼續提升本集團的精細化管理水準。
以銷定投、穩健投資
二○二二年，本集團將基於現金流管理的需要，根據各城市的市場特點及「一城一策」要求，堅持風險和收益相匹配的原則進行穩健投資。在區域的投資佈局上聚焦優勢區域持續深耕，優中選優，把握最佳投資機會。投資資源優先投向己經進入並且具有經濟、產業和人口淨流入優勢的城市。重點投向大灣區，優質的省會城市和重點佈局的核心城市，加強重點城市的深耕和精準投資。
本集團將持續鞏固和優化「6+1」多元化、特色化增儲平台，增加優質土地儲備，奠定持續穩健發展的基礎。本集團將繼續深化與廣州地鐵集團的戰略合作，持續增加在大灣區的優質TOD項目，同時，積極拓展大灣區以外的TOD項目；鞏固「城市運營」增儲模式，通過服務於城市公共設施的建設，獲取合理成本的優質土儲；深化城市更新項目獲取力度，強化對城市更新政策的研究，加強同各級政府城市更新平台的合作以及同擁有城市更新項目的企業的合作，聚焦舊村改造項目，加大更新項目的併購力度；充分利用國企背景優勢，加強同各類國企合作，共同開發存量土地資源；通過引進內外部產業資源，深化產業勾地增儲模式；充分利用市場的有利契機和政府政策的支持，加大市場優質項目的收併購力度。在公開市場土地獲取方面，本集團將充分研究政策變化、市場和行業週期的趨勢，做到強研究、精規則、優結構，精選項目，優中選優，優化土地儲備結構。
深化實施「商住並舉」戰略
本集團堅持「商住並舉」發展戰略，穩步增加商業物業對業績的支持和貢獻，打造全週期的資產管理平台，做大做強商業資產規模和提升商業的專業化運營能力。隨著宏觀經濟的快速恢復，第三產業增長動能將持續加強，金融業、科技業等行業將持續增長，內循環戰略加快實施，消費的增長將成為經濟增長的主要動力。本集團將立足資產管理人的定位，主動管理，提升商業物業經營的能力，打造特色化商業產品線。本集團將持續優化商業物業的組織和管控能力，重點提升商業物業的運營能力和經營效益，提升運營標準，實現規模增長。一方面，加強對城市、行業、市場和客戶的研究，優化商業物業的業態和客戶結構，實施有效的租金政策，通過提升商業物業運營能力，不斷提升商業物業的經營效益，提高商業物業的價值；另一方面，積極推進商業物業的資管模式，不斷提升商業物業的管理規模和效益。
確保「三條紅線」「綠檔」達標
因應調控政策的加碼和市場變化帶來的流動性風險，本集團將持續加強銷售回款、負債管理和經營性現金流的管理。加強境內外資金的統籌，提高資金的運用效率，保持「三道紅線」「綠檔」達標。充分利用境內外多元化融資渠道優勢，保持較低合理的融資成本。同時，持續優化負債結構、保持合理水準的融資規模，積極管控匯率波動風險。持續完善經營、財務風險監控體系，做好動態的風險預警和防範。繼續保持穆迪和惠譽的投資級信用評級。
推進新業態有品質發展
本集團將穩步推進房地產價值鏈相關業態的穩步發展。在服務類業務領域，將以越秀服務於香港聯交所上市為契機，以提升客戶滿意度為根本，加快物業服務規模和效益的提升，重點發展非業主增值服務和社區增值服務，打造全價值鏈、全業態、全服務的行業先進的物業管理公司。在大健康產業方面，本集團將充分利用國家對養老事業的政策支持，圍繞養老機構、養老公寓、康復醫院構建中高端醫養聯合體運營和服務體系，加強社區養老服務設施的規劃和佈局，積極推進社區養老服務，提升在營項目的入住率，培育和提升康養輕資產運營能力，保持越秀康養業務在廣州第一、大灣區領先的市場地位。在長租公寓方面，本集團將利用國家加大長租公寓政策扶持的契機，採取多平台、多渠道、多模式加快發展住房租賃業務，重點發展長租公寓的輕資產模式。本集團將繼續加強「地產+」業務的發展，持續推進「+教育」、「+產業」、「+小鎮」等新業態的發展。
資料來源: 越秀地產 (00123) 全年業績公告 |
| 集團主席 |
林昭遠 |
發行股本(股) |
3,096M |
| 票面值 |
不適用 |
市價總值 (港元) |
24,121M |
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