主要業務
越秀房地產投資信託基金主要在中國內地（「中國」）從事商用物業租賃業務。
最新業績
截至2021年12月31日止12個月全年業績，公司擁有人應佔溢利為 6.45億元人民幣，同比增幅 14.1%。 每股基本盈利 0.1942元人民幣。 派發股息每股 0.1218港元。 期內，營業額上升 2.2% 至 18.0億元人民幣。 (公佈日期: 2022年03月07日)
業務回顧 - 截至2021年12月31日止年度
國金中心－寫字樓出租率穩健攀升，商場品牌升級優化
疫情以來，國金寫字樓運營團隊持續落實租戶背景調查、嚴控租戶准入機制，全年提前退租量面積同比大幅減少51%，支撐淨吸納量持續為正，出租率逐月平穩回升。雖然市場活躍的優質租戶偏少，且租金承受能力逐漸恢復中，運營團隊仍成功引入友邦保險、香港的近律所、保通保險、愛莎教育、前海開源等優質客戶，並突破長期空置單元，實現全年新簽面積約2.6萬平方米。面對全年大量到期面積壓力，運營團隊在充足瞭解客戶需求基礎上開展續租談判，順利與中國出口信用保險、合生元、中財沃頓、南粵基金等重要客戶完成續約，全年續租率高達88%，確保優質客戶資源不流失。廣州國際金融中心二○二一年榮獲廣州市首批「超甲級商務寫字樓」、「運營管理最佳實踐獎•城市綜合體」、「2021亞洲不動產商業地標建築傑出貢獻獎」。
二○二一年是國金天地首個合同集中到期年份，運營團隊抓住時機優化租戶結構，成功吸引加拿大國民咖啡「Tim Hortons」、中華老字號「皇上皇」首家品牌餐飲店及北汽新能源汽車「ARCFOX極狐」等多家知名商家進駐，進一步提升國金天地的配套服務能力，更好滿足CBD精英的多元化消費需求，全年新簽合同平均租金增長18.9%。同時順利續租了Costa Coffee等優質客戶，續約面積約3,400平方米，平均租金增長達30.7%。主力租戶「友誼商場」二○二一年開始實行保底租金加銷售額分成，業主加大幫扶力度，分享其業績增長收益。國金天地全面拓展場景化營銷，打造跨界快閃活動，大力聯動場內外資源造節，推出「悅購節」、「悅食季」兩大系列活動，有力拉動了商場銷售。
二○二一年國內疫情反復波動，廣州四季酒店與國金雅詩閣公寓經營恢復受到一定挑戰，但整體表現仍保持市場標杆地位。
廣州四季酒店適度採取以價換量措施，以保證整體經營持續。酒店二○二一年平均入住率達62.8%，同比提升5.5個百分點；平均房價為1,827元，同比提升3.3%；RevPAR為1,147元，同比提升13.2%。自二○一二年八月開業至今，廣州四季酒店已完整運營9個年度，隨著核心競爭對手相繼入市或完成翻新改造，廣州四季酒店的產品力優勢已略為下降，酒店全年RevPAR競爭指數為143.7，同比下降2.2。廣州四季酒店獲福布斯旅遊指南頒發的「2021福布斯旅遊指南五星級酒店」，已連續七年蟬聯此殊榮。
國金雅詩閣公寓面對國際商旅活動限制，積極拓展國內住宿需求，長住業務保持穩定，短住業務收入同比提升36.5%，有效拉動公寓整體經營恢復。公寓二○二一年平均入住率達85.8%，同比提升3.6個百分點；平均房價為989元，同比提升1.1%；RevPAR為848元，同比提升5.5%。自二○一二年九月開業至今，國金雅詩閣公寓已完整運營9個年度，隨著核心競爭對手相繼入市，公寓的產品力優勢亦已略為下降，但受益於長租業務的穩定器作用，公寓全年RevPAR競爭指數再達到172.0，創歷史新高。經營收入和GOP自二○一六年起穩居雅詩閣集團中國區第一名。
越秀金融大廈－把握內部擴租機遇，持續優化租戶結構
越秀金融大廈二○二一年成功續約美贊臣、光大、獵聘等重點租戶，促成中興、易方達等優質客戶擴租，及引入凱悅國際等多家知名企業，全年完成新簽及續租面積約7.9萬平方米，有力保證年度目標實現。在項目獎項方面，繼取得LEEDEBOM v4鉑金級認證、鉑金級WELL中期認證、國家建築工程魯班獎、樓宇可持續發展指數驗證標志等獎項之後，越秀金融大廈於二○二一年榮獲「運營管理最佳實踐獎•綠色建築」、「超甲級商務寫字樓」、「中國樓宇經濟新地標」、「商辦物業價值表現獎」及「優秀綠色項目」獎項，以實力表明越秀金融大廈的商業價值及在節能環保、可持續發展領域的貢獻。
白馬大廈－調整結構優化定位，組合營銷賦能實體
後疫情時代，消費整體處弱復蘇通道。服裝產業規模增速放緩，行業處於復蘇及轉型階段，消費群體發生著變化，供應商亦向多元化、品牌化轉型。
白馬大廈攻克重點樓層調整，首先利用二樓整體到期之契機，以「時尚青創，活力之營」新定位順利引進設計師品牌、自營廠家、創業新品牌及童裝等實力客戶，圓滿實現經營質量雙提升；其次完成六至八樓男裝樓層的定位調整，結合一樓潮流飾品箱包品牌區，形成了匯聚女裝、男裝、童裝、配飾的集合模式，實現低樓層女裝、高樓層男裝的結構性調整，更好地滿足採購商一站式採批需求。堅持線上線下組合營銷，助力實體市場，其中線下以「潮流自造•粵有腔調」為年度營銷主題，以「粵貿全國•白馬時尚行」為樣板營銷活動，持續開展影響大、範圍廣的系列營銷活動；線上建立數字化營銷體系，結合各類營銷活動在國家及省市主流媒體累計報道379篇，在抖音等新媒體播放量105.2萬，有效拓展白馬品牌在高淨值人士及Z世代人群的認知。另外，白馬大廈高效推進二樓改造及外立面改造兩項資本性改造工程，有力提升了白馬商業形象和時尚調性。
財富廣場、城建大廈－消除教育客戶退租風險，成功突破整層單元招商
財富廣場及時捕捉內部客戶擴租需求，有效降低裙樓教育類客戶流失的負面影響，裙樓出租率從年初93.1%回升至年末96.2%，租戶結構亦得到優化。城建大廈採取創新方式整合小業主房源，引入一家上海知名企業承租全層面積，大廈出租率從91.4%低谷重新回到年末95.1%水平，整體經營趨於穩定。
維多利廣場－穩步續租重點租戶，無縫引入優質品牌
維多利廣場提前啟動到期優質商戶的續租談判，成功與重點客戶工商銀行續簽六年租約，既鎖定了未來租金收益，又實現合同平均租金提升4.9%。為應對潛在經營風險，維多利廣場主動與風險客戶協商終止合同，無縫引入國際潮牌及優質品牌商戶，並通過合同重組成功挽留場內優質客戶繼續經營。受市場環境及消費習慣改變的影響，主力店優衣庫銷售恢復速度放緩，維多利廣場加大商家聯動及升級會員營銷方式來進行經營幫扶。透過上述措施，成功實現項目期末出租率99.3%，接近滿租狀態。二○二一年度維多利廣場相繼獲得「年度最受歡迎商業綜合體」、「廣州十大最受歡迎打卡點」及「YOUNG城YEAH市夜間消費聯盟成員」稱號，充分得到行業認可。
越秀大廈－優租戶提品質，重新定義辦公生態
越秀大廈有效管理到期租約，為優質客戶制定獨有的續租方案，透過豐富寫字樓配套產品全力挽留客戶，在市場競爭激烈環境下，最終實現全年70%左右的續租率。持續優化樓內租戶行業結構，主動清退風險客戶，全年成功引進優質外資企業、國企、央企、500強企業超過10家。與此同時，越秀大廈針對部分位置及採光不佳、戶型不規則單元進行包裝改造，改造超過三千平方米精裝修交付單元全部簽約轉化，有效縮短了單元平均空置周期。作為浦東竹園CBD地標性寫字樓之一，越秀大廈致力於營造舒適健康的辦公環境，二○二一年更斥資160萬打造園林景觀，引入藝術美學共享平台「M-SPACE」，持續強化新時代下的辦公服務體驗。
武漢物業－應對衝擊化風險，強化招商穩經營
越秀財富中心快速應對重大經營風險，高效完成學而思等教育類客戶解約，成功追回年內租金損失，同時在疫情訪客停滯情況下，建立多方客源渠道，成功引入京東、中建一局等優質客戶，全年新簽面積達2.6萬平方米，有效穩定了大廈出租率。針對約3.3萬平方米到期面積，越秀財富中心順利續約廣東廣信、雪鐵龍、葛洲壩集團等重要客戶，全年續約率達到74.2%，平均租金增長10.9%。
二○二一年PropertyGuru亞洲不動產獎(PropertyGuru Asia Property Awards)榜單揭曉，越秀財富中心榮獲「2021亞洲不動產年度寫字樓開發項目金獎」，充分表明業界對該項目優秀資產管理運營能力的高度肯定。
星匯維港購物中心整體經營情況良好，下半年成功克服疫情反彈及教育雙減政策的不利影響，透過多渠道拓客和招商方向適應性調整，引進市場口碑較好的品牌，實現全年7,132平方米新簽面積，平均租金升幅28.5%的良好表現。面對危機採取層次分明的應對措施，制定專項經營調整方案，通過分級分類重點幫扶，穩定了全館商戶經營，期末出租率企穩在98.0%水平。在疫情反覆之下做好到期合同管理，順利續租逾七成面積，平均租金升幅達6.9%。
杭州維多利－整體經營穩健增長，出租率高位運行
杭州維多利居安思危，多維度監控租戶經營風險，提前預警風險退租客戶；同時積極儲備客戶，減少空置損失，全年平均出租率保持在95%以上，實現營收、新簽、風控同比提升。二○二一年度杭州維多利榮獲中國房地產業協會、住房和城鄉建設部聯合頒發的第十屆「廣廈獎」稱號。
積極推進資產增值工程，實現物業保值增值
二○二一年，管理人繼續投入多項資產提升改造工程，包括實施了國金中心裙樓商場疏散防火門加裝消防報警鎖工程、四季酒店生活熱水系統管道安全檢修工程、B2F後勤區蒸汽供熱系統改造工程、白馬大廈共約8,000平方米的鋪面裝修、消防排煙管道更換及消防水供水系統改造工程、正門廣場及外翻新改造工程、財富廣場消防主機更換工程、上海越秀大廈共約1,700平方米單元裝修、消防及生活水系統設備設施改造工程、低壓配電房抽屜式開關櫃改造工程、餐飲隔油池改造工程、外圍景觀改造工程，武漢越秀財富中心寫字樓約3,082平方米單元裝修、空調冷凍水系統平層主管增加電動閥工程、冷熱源互通改造工程等，投入費用約3,800萬元人民幣，各項目寫字樓經過裝修改造的單元都有效縮短了空置期並提升了租金水平，持續提升項目的營運效率和營商環境。
二○二二年，管理人仍將計劃重點投入四季酒店、白馬大廈、城建大廈、維多利廣場、財富廣場、上海越秀大廈和武漢財富中心等資本性改造工程，實現物業保值增值。
積極管理融資風險，有效減低融資成本
流動性管理方面，針對二○二一年上半年到期的中期票據融資，管理人未雨綢繆地籌劃再融資方案，最終於二○二一年一月，越秀房產基金根據經更新的1,500,000,000美元有擔保中期票據計劃，發行本金總額為400,000,000美元於二○二六年到期之利率為2.65%有擔保票據，用以償還於二○二一年四月到期之利率為4.75%的400,000,000美元有擔保票據，有效地控制短期流動性風險。同時，在本次融資置換中，管理人把握有利的利率市場窗口，顯著地降低總體融資成本。另管理人於二○二一年十二月取得12億港元三年期俱樂部貸款，用於到期貸款的再融資，確保流動性風險得到有效管控。
外匯風險管理方面，二○二一年初隨COVID-19疫情在世界範圍持續變異並蔓延，相對地中國大陸在得力的管控措施下經濟有效運行，人民幣維持相對強勢。管理人通過有效的管理策略，持續關注市場動態，以合理的成本採取外匯對沖工具監控融資外匯敞口。二○二一年度越秀房產基金全年累計匯兌收益人民幣3.41億元，對沖產品公允值虧損人民幣1.15億元，全年淨收益人民幣2.26億元（二○二○年淨收益人民幣5.00億元）。
利率管理方面，二○二一年隨著COVID-19疫情對全球經濟發展的遏制，各主要經濟體自二○二○年下半年起紛紛維持寬鬆的貨幣政策以支撐經濟，二○二一年末HIBOR (1m)較年初下降2個基點，LIBOR (1m)較年初下降4個基點。通過維持適當的浮動利率敞口，享受低融資成本紅利。二○二一年末，受惠於利率市場的持續低位及管理人通過上述中期票據置換，越秀房產基金融資平均成本率為2.25%，比年初3.01%下降76個基點。
業務展望 - 截至2021年12月31日止年度
展望未來，國家全面貫徹新發展理念，綠色低碳的持續發展新格局將進入快車道。我們將持續深化可持續發展方針和目標，凝心聚力，走高質量發展之路，攜手各持份者，創造更大的經濟與社會效益。
資料來源: 越秀房產信託基金 (00405) 全年業績公告 |
| 集團主席 |
林德良 |
發行股本(股) |
4,672M |
| 票面值 |
不適用 |
市價總值 (港元) |
15,744M |
|