主要業務
綠城中國是中國名列前茅的房產開發商及生活綜合服務供應商。在央企中交集團、香港藍籌九龍倉集團及創始股東宋衛平等股東的支持下，集團以「輕重並舉」為戰略發展導向，配合混合所有制的實踐，已發展成為涵蓋房產開發、特色小鎮建設、代建管理、資產經營與生活服務等多元化業務格局，憑藉高質量的產品營造及生活服務進佔行業領先地位，悉力打造「中國理想生活綜合服務商」第一品牌。綠城中國重點布局中國一二線城市及優質三四線城市，迄今業務範圍涉20多個省、自治區及直轄市，進駐100餘城，營造500餘個美麗園區。
最新業績
截至2021年12月31日止12個月全年業績，公司擁有人應佔溢利為 44.7億元人民幣，同比增幅 17.7%。 每股基本盈利 1.3056元人民幣。 派發股息每股 0.46元人民幣。 期內，營業額上升 52.4% 至 1,002.4億元人民幣，毛利率減少 5.5% 至 18.1%。 (公佈日期: 2022年03月22日)
業務回顧 - 截至2021年12月31日止年度
2021年，房地產市場經歷了從上半年高熱到下半年深度調整的轉變。房地產市場調控政策不斷完善升級，「三道紅」試點範圍擴大，貸款集中度管理全面實施，多城推出「兩集中」供地，多地推出學區房新政與二手房指導價政策等。房地產行業已步入新的調整周期，對房企的經營管理能力提出更高要求。
2021年，綠城中國及時應變，順勢而為，圍繞「Top10品質標杆」的戰略目標，秉承「品質為先，兼顧其他」的發展理念，按照「多、快、準、省、穩」的五字方針，管理能力全面提升，經營品質持續向好，入圍「中國企業500強1」，蟬聯「2021中國房地產百強企業綜合實力Top102」，榮膺「超級產品力第一名」、「客戶滿意度領先品牌」等殊榮，經營目標全面達成，取得了綠城中國「戰略2025」規劃的開門紅。
總結2021年，公司在經營效益、銷售規模、土地投資和產品服務多個經營維度呈現良好的發展態勢。首先，收入盈利實現雙位數增長，融資成本保持行業低位；第二，銷售規模穩居前十，回款率保持行業高位；第三，土地投資精準發力，量質齊升，新增貨值位列行業第四3；第四，產品服務品質持續領先，多家權威產品力榜單排名第一，客戶滿意度保持行業第一身位。
經營業績持續提升
本年度本集團取得收入人民幣1,002.40億元，較2020年的人民幣657.83億元增加人民幣344.57億元，上升52.4%。年內實現淨利潤人民幣76.87億元，較2020年的人民幣57.63億元增長33.4%。本年度本公司股東應佔利潤人民幣44.69億元，較2020年的人民幣37.96億元增長17.7%。
若扣除匯兌損益、收購收益、若干資產的減值虧損計提與撥回的稅後淨影響、若干資產的公平值調整的稅後淨影響，本年度本公司股東應佔核心利潤為人民幣57.65億元，較2020年的人民幣39.93億元增加人民幣17.72億元，上升44.4%。
董事會建議宣派截至2021年12月31日止年度的末期股息每股人民幣0.46元（2020年：每股人民幣0.35元）。
銷售規模再創新高
2021年，本集團的合同銷售額再創新高，排名位列全國第七1。本年度，綠城集團（包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營企業及聯營公司）累計取得總合同銷售面積約1,557萬平方米，總合同銷售金額人民幣3,509億元，同比增長21%，全年目標達成率113%。其中，綠城集團自投項目累計取得合同銷售面積約938萬平方米，合同銷售金額約人民幣2,666億元，同比增長24%；其中歸屬於綠城集團的權益金額約人民幣1,452億元，同比增長22%；自投項目銷售均價約每平方米人民幣28,416元（2020年：每平方米人民幣26,012元），處於行業領先水平。此外，綠城集團以「綠城」品牌銷售的代建管理項目（非自投項目，簡稱「代建項目」），於2021年度累計取得合同銷售面積約619萬平方米，合同銷售金額約人民幣843億元。
精細管控全面提升。本集團落實精細管控的營銷政策，成效顯著。2021年，自投項目整體銷售結構穩健，一二城市的銷售額貢獻佔比達80%。區域分佈方面，長三角區域佔比66%、環渤海區域佔比18%、成渝區域佔比4%、大灣區及長江中游區域分別佔3%，其他佔6%。本公司重點城市深耕能力持續提升，北京、杭州、寧波等多城銷售額排名當地前十且合同銷售額超過人民幣100億。單盤銷售金額超過人民幣50億元的項目達8個。
數字賦能提升效能。通過創新靈活的營銷策略，建設營銷數字化體系，推出「綠城雲」上銷售平台、「綠城智」智慧案場系統等數字化工具，貫穿項目全流程，促進上下多渠道成交，優化客戶體驗，強化內部管控，營銷效能提升。2021年自投項目整體去化率69%，其中一二城市去化率71%，新增房源去化率70%，回款率高達106%；人均銷售額同比提升12%至人民幣1.05億元。
投資佈局精準高效
2021年是「土地集中供應」政策實施首年，本集團審時度勢、積極應對，精準把握拿地節奏，堅守價值投資理念。1-6月積極開局，尤其是年初在杭州等重點城市積極拿地，較好地應對競爭壓力；7-8月冷靜研判，適度提升投資門檻，以合作項目轉化為主；9月後採取謹慎態度，聚焦少數中心城市，機會型補倉優質項目。
土儲合理轉化提速。年內，本集團在42座城市新增項目101個，總建築面積約1,751萬平方米，預計新增貨值人民幣3,137億元。其中歸屬於本集團權益貨值約人民幣1,834億元。本集團承擔成本約人民幣938億元；新增土儲平均樓面價約每平方米人民幣9,080元。新增貨值當中21%實現當年貨值轉化，有效支撐本年度和未來銷售規模增長。
區域佈局重點突出。本集團堅持「區域聚焦、城市深耕」策略，新獲取項目均位處安全性高、風險可控、利潤兌現度高的重點佈局城市。一二城市的新增貨值佔比達78%，主要集中在北京、上海、深圳、杭州、寧波、西安等重點城市。從區域分佈看，長三角作為戰略深耕地，新增貨值佔比52%，有助於鞏固綠城中國在長三角區域的市場份額與行業地位。
於2021年12月31日，綠城集團共有土地儲備項目256個（包括在建及待建），總建築面積約5,881萬平方米，其中權益總建築面積約為3,267萬平方米；總可售面積約為3,980萬平方米，權益可售面積約為2,199萬平方米；平均樓面地價每平方米約人民幣7,182元。綠城集團一二城市的土地儲備總可售貨值佔比達74%。
產品質量持續引領
本集團以「品質為先」為基點，不斷增強產品核心競爭力。年內共獲得十餘項綜合性的全國大獎，包括億翰智庫頒發的「2021年度中國房企超級產品力第一名」，中指院頒發的「2021中國房地產產品力優秀企業第一名」，產品力備受行業及客戶認可。
工程營造保障品質。本集團嚴守產品紅，在多年實踐的基礎上形成「綠式」工程管理體系，強調工程營造安全、精緻、智能、提效，有效保障產品質量。全年開展了春秋兩季67個重點項目聯合巡查，舉辦17場工地現場觀摩會，搭建工程智慧數字化平台。
產品創新落地轉化。健全創新體系，集團層面設立研發設計中心，打造扎實的「研發平台」。年內實現23個創新項目落地，以「生活有溫度」為主題形成36項前置創新成果，落地綠色智慧樣板間，實踐高標準低能耗的綠建住宅和未來社區智慧智能方案。
成本管控持續優化。在工業品價格上漲背景下，本集團通過多項產品成本優化措施節約成本，同時大力推行戰略合作及供應鏈集約管理等方式，成本管控卓有成效。年內，集採成果應用率達97.8%，戰略合作比率達83.9%，動態建造成本較目標成本下降1.26%。
客戶滿意穩居第一
本集團持續優化客戶研究體系，完善客戶滿意度管理，達到服務升級，實現「最懂客戶」的戰略支點，連續10年獲得「中國房地產顧客滿意度領先品牌1」、連續11年在「中國城市居民居住滿意度1」調查中領先，在14個城市位居滿意度第一，9個城市忠誠度第一。
財務穩健融資暢通
在房企「三道紅」、銀行「兩道紅」和預售資金監管等政策背景下，房企融資能力更趨分化。本集團憑藉穩健的經營、審慎的財務管理優勢，與各金融機構加深戰略合作，保持各融資渠道暢通，同時緊跟公開市場與監管政策變化，緊抓融資窗口期，持續保持融資成本處於行業第一梯隊。年內，總借貸加權平均利息成本進一步降至4.6%，較2020年的4.9%下降30個基點。一年內到期債務比重較2020年末下降2.2個百分點，佔本集團於2021年12月31日總債務25.1%，債務結構進一步優化。
境外融資方面，2021年6月，本公司成功籌組三年期境外銀團及雙邊貸款，本金總計9.4億美元，利率均為香港銀行同業拆借息╱倫敦銀行同業拆借息+2.51%；12月，成功發行三年期，本金1.5億美元的非上市優先票據，境外融資優勢持續鞏固。境內融資方面，2021年全年於上海證券交易所、深圳證券交易所及銀行間市場完成境內債券公開發行本金總額共人民幣257.18億元，平均利息成本為3.55%，融資成本保持較低水平且渠道暢通。其中，本集團發行公司債人民幣51.5億元，年利率3.34%至4.07%；成功發行首期項目收益票據人民幣5億元，年利率4.30%；發行供應鏈ABS/ABN人民幣148.4億元，年利率2.95%至3.80%；發行中期票據人民幣34億元，年利率3.68%至3.90%；發行購房尾款ABS人民幣18.28億元，年利率3.80%。
特色業務多元發展
在傳統房地產投資開發業務外，本集團有序推進新興業務，積極拓展特色業務，實現佈局多元化。
代建業務鞏固優勢。本公司附屬公司綠城管理控股有限公司（「綠城管理」）輕資產運營優勢突顯，持續引領代建行業，榮獲2021金麒麟「最具成長潛力上市公司」，連續5年蟬聯「中國房地產代建運營引領企業」榮譽。政府代建、商業代建、資方代建三大業務模式更趨成熟，金融服務、產城服務及上下游產業鏈服務不斷優化。業務拓展能力突出，2021年，新拓項目代建費約人民幣71.1億元，同比增長22.3%；盈利能力不斷增強，綠城管理本年度歸母淨利潤人民幣5.65億元，較去年持續經營業務歸母淨利潤增長31.9%。
小鎮業務扎實推進。小鎮規模穩步提升，截至2021年12月31日，小鎮業務累計進入22城，在營在建項目28個，確權規劃總建築面積約1,263萬平方米。小鎮業務通過可售物業和產業經營「雙輪驅動」，行業優勢持續鞏固，獲「2021中國房地產行業鄉村振興標杆品牌企業」、「中國特色小鎮運營商品牌影響力Top1」等多項榮譽。
新興業務培育壯大。2021年，本集團共獲取17個重資產特色特質項目，總貨值約人民幣826億元，佔新增貨值總額26%。城市更新業務取得突破進展，獲取了深圳光明荔園和上海弘安里兩個代表性項目；城市綜合體、未來社區業務多點開花，落地寧波通山未來社區、衢州鹿鳴未來社區等6個項目；產業小鎮和TOD項目持續落地。
科技轉型業務賦能。建築科技、生活服務、商業管理及產業金融等「綠城+」板塊業務已取得初步成效，通過科技轉型賦能房地產主業。裝配式業務迅速擴張，以批量施工形式實現降本增效。生活服務構建房屋和人的全生命周期服務體系，累計康養合同金額約人民幣4,500萬元，參與城市微更新合共約150萬平方米。商業管理打造品質商業，實現資產保值增值，為2022年亞運會等國家級活動提供服務。產業金融提供鏈接產業和金融兩端的創新服務，進行資源整合。
發展基礎持續夯實
本集團堅持「改革、改變、改進」，夯實管理基礎，向管理要效益。2021年，綠城中國以人民幣906億元連續18年獲「中國房地產公司品牌價值Top10」，同比增長人民幣173億，增幅23.6%。
體制機制不斷優化。優化管理體系，打造敏捷組織。2021年，於董事會層面設立ESG委員會，推進公司可持續發展；設立綠城研究院，加強頂層研究能力；調整部分區域及城市公司的能級，進一步強化區域深耕，促使管控層級更加扁平化、精細化。
運營管理提升效能。持續優化運營管理模式，刷新「戰略2025」，編製「一城一策」規劃報告，完善「供、銷、回」管理機制，提升項目運營效率，匹配業務發展訴求。整體項目周轉運營提速，2021年集團「拿地－開工－開盤－交付」周期達到「4.3-7.3-30.1」個月，同比平均提速約6%。本集團新開工面積同比增長29%至1,698萬平方米；竣工面積同比增長23%至936萬平方米；人均在建面積同比提升5%至11,500平方米。
風險管控有序有力。夯實風險防控體系，通過構建涵蓋各業務板塊、全員參與、全程覆蓋的閉環式業務管理體系，促進管理前置，將風險管理理念融入經營管理的各個環節，保障經營效益。同時建立風險管理數據庫，使制度更加貼合公司管理實際；增加風控培訓，提升合規意識，保障公司持續、穩定、健康發展。
業務展望 - 截至2021年12月31日止年度
展望2022年，「房住不炒」的總基調沒有變，「穩地價、穩房價、穩預期」的目標沒有變，房地產行業挑戰與機遇並存。一方面，房地產調控政策持續深化和落地，行業面臨深度調整，對房企經營管理和財務安全提出了更高的要求；另一方面，因城施策的地產調控方向及審慎的金融管理制度，將有利於促進市場平穩運行，降低行業風險，推動行業實現良性循環和健康發展。
資料來源: 綠城中國 (03900) 全年業績公告 |
| 集團主席 |
張亞東 |
發行股本(股) |
2,502M |
| 票面值 |
港元 0.1 |
市價總值 (港元) |
35,824M |
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