領匯業務走向多元化

20/6/2015 15:17

香港投資市場變得成熟，投資者重視持續收益，造就過去一段時間多家房地產投資信託基金（REITs）在港上市，至今共11家。以規模計，領匯房地產投資信託基金（00823），下面簡稱領匯最具代表性，短短十年間，它由單一業務走向多元化，正好反映同類公司在港發展的概況，更成為亞洲區內最大的房託基金。

在亞洲區內，一般房地產投資信託基金都是採用一個外部管理的模式，即如一般的股票基金，聘用基金經理、支付管理費之餘，並在所投資資產升值時，按利潤分紅，但領匯卻有點不同。領匯財務總監翟迪強指出，公司是採用了內部管理模式，經內部成立的子公司，聘用相關管理人員。兩者最大的分別是基金的運作按成本計，管理人員除了定額酬金，和因應業務表現而略有分紅外，將不會因資產滾動愈大而收取愈多費用或有額外收費。

翟迪強表示，這個模式雖然亞洲較為罕見，但在歐美、澳洲等地的房地產投資信託基金公司卻普遍採用。

就股權問題，翟氏特別提到至今還有投資者誤以為政府是公司的單位持有人。事實上，政府已在公司上市時悉數出售領匯的單位，現主要的單位持有人都為一些國際基金，最多持股也不過數個百分點，並沒有單一大股東。

修改公司章程

剛公布第九年業績的領匯，十年前將政府房委會旗下停車場及商場分拆上市，至今總資產值約1400億港元，擁有約180個商場及停車場，樓面面積接近1100萬平方呎，車位近7.6萬多個。至於業務範圍，自2012年修改公司章程後，開始涉足寫字樓投資；到2013年開始拓展以中國為主的境外房地產市場；直至今年初再經章程修定，開始參與物業發展。

翟迪強說，公司今年初成功投得九龍灣商業項目，將夥拍南豐集團將地皮發展成以寫字樓為主，並有零售部分的項目。他指證監會於去年修訂了房產基金條例，容許房地產投資信託基金將部分投資放在地產發展項目；而公司則在年初更改公司章程，讓公司可以動用不超過總資產一成的資金投資房地產發展項目。

他說，公司參與九龍灣項目的物業發展，是希望藉參與項目早期的設計和規劃，以一個更低成本購入物業，此舉可確保能為公司提供長遠租金增值。翟迪強說，慶幸得到單位持有人開綠燈，剛好政府也推出位於九龍灣一塊十分吸引的地皮和覓得南豐作夥伴，可謂得到天時、地利、人和。

翟迪強同意，公司規模逐漸壯大，加上歷史原因，不少物業樓齡偏高，平均20至30年，甚至有40年的，所以需要不斷投資作翻新，希望改善購物環境，可讓商舖業務同時有增長，使得股東回報和民生需要兩方面取得平衡。他說，縱使商舖翻新後會有少許租金調整，由於人流及營業額也有上升，商舖一般也樂意接受。

重整組合 優化回報

此外，公司也會定期重整項目組合，優化回報。領匯今年上半年便出售了9個物業，這些物業相對協同效益較低，所以才會考慮換馬。他更補充說，由於公司規模擴大，考慮到成本效益，現時公司會以中型至大型項目為主。

至於海外市場發展，他指早於兩年前開始研究。至今年3月底，公司宣布了在北京中關村發展歐美匯，是首個國內項目。

翟迪強說，領匯仍會在香港繼續找尋合適的項目，在內地則主要在四大一線城市如北京、上海、廣州、深圳等，主要留意一些商場和高質素寫字樓，為長線收租投資。只是優質又配合公司策略的項目難求，所以至今才完成三個項目的收購；至於中國以外的其他海外市場，則暫未在考慮之列。

曾出任過投資銀行、地產發展商等要職的翟迪強同意，相較其他業務，房地產基金業務比較簡單，主要是為單位信託持有人尋求穩定和持續的回報增長。公司在上市九年多以來，每年都維持雙位數字的盈利增長，以及維持了穩定具增長的派息政策，連同基金單位的升幅，則平均每年之回報，更達到20%以上的增長。


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（企業透視系列之四）

本欄內容由香港財經分析師學會（HKSFA）提供，HKSFA乃CFA協會在香港的會員學會。透過這個欄目，希望增進各界對投資業界的了解。